Департамент экономики города отвечает на часто задаваемые вопросы о текущем ремонте общего имущества в многоквартирных домах

Каждый многоквартирный дом управляется соответствующей организацией, на основании договора управления, принятого решением собственников жилых помещений на их общем собрании.

Граждане, проживающие в таких домах, редко вникают в нюансы управления и большинство жильцов многоквартирных домов не знают, что подразумевается под понятием текущий ремонт, поэтому, наиболее часто задаются именно вопросы, связанные с порядком проведения текущего ремонта общего имущества в многоквартирных домах.

В этой связи, Департамент экономики города Ростова-на-Дону считает полезным ознакомить жителей многоквартирных домов с некоторыми вопросами проведения текущего ремонта общего имущества, в том числе подъездов, а также устранения неисправностей при выполнении внепланового (непредвиденного) текущего ремонта при возникновении аварий в многоквартирном доме.

 

В чем особенности текущего ремонта многоквартирного дома?

 

Прежде всего, следует разграничить понятия текущего и капитального ремонта. За последний - жители многоквартирных домов платят по отдельной квитанции с 2015 года.

Плата за текущий ремонт включается в состав платы за содержание жилого помещения и отражается в квитанции по оплате жилищно-коммунальных услуг в соответствующей графе - «Содержание жилого помещения».

Основанием для определения необходимости и объемов проведения текущего ремонта в жилищном фонде являются результаты плановых осмотров зданий, которые проводятся управляющей организацией по графику осенью и весной, т.е. перед началом и после окончания отопительного сезона.

Перечень работ по текущему ремонту многоквартирного дома, в основном, связан с восстановлением и подготовкой коммуникаций и дома в целом к отопительному сезону, а также ремонтом отдельных элементов. Обращаем внимание, что капитальный ремонт характеризуется полной заменой тех или иных коммуникаций, систем и составляющих дома.

Выполнение работ по текущему ремонту отличается от капитального также   периодичностью их проведения. Если первый вид работ может осуществляться от одного до нескольких раз в год, то второй - раз в несколько лет, с учетом технического состояния и конструктивных особенностей жилищного фонда.

При этом, конечно же, необходимо иметь в виду, что каждый случай осуществления ремонта индивидуален в конкретном доме, мы ограничимся правилами общими для всех многоквартирных домов.

Согласно определению, данному во втором разделе Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденных постановлением Госстроя России от 27.09.2003 № 170 , под текущим ремонтом жилого дома подразумевается комплекс работ, который включает в себя ряд строительных и организационно-технических мероприятий для устранения неисправностей (восстановления работоспособности) элементов, оборудования и инженерных систем дома, входящих в состав общего имущества, для поддержания эксплуатационных показателей.

В соответствие с Жилищным кодексом, решение о проведении текущего ремонта общего имущества в многоквартирном доме принимается на общем собрании собственников помещений большинством голосов от общего числа голосов, участвующих в собрании. Собственники помещений обязаны утвердить на общем собрании перечень услуг и работ, условия их оказания и выполнения, а также размер их финансирования.

На общем собрании может быть принято решение о наделении совета многоквартирного дома полномочиями принимать решения о текущем ремонте.

Осуществление текущего ремонта обеспечивается условиями договора управления многоквартирным домом, заключенного с управляющей организацией.

Такой договор должен содержать перечень услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, порядок изменения такого перечня, размер платы за содержание и ремонт жилого помещения, а также порядок внесения такой платы.

 

Существуют ли какие-то требования и нормативы капитального ремонта?

 

Текущий ремонт жилых зданий должен проводиться, в соответствии с Правилами и нормами технической эксплуатации жилищного фонда, техническими указаниями по организации и технологии текущего ремонта и по организации профилактического текущего ремонта.

Примерный перечень работ, проводимых в рамках текущего ремонта, определен постановлени ем Госстроя России от 27.09.2003 № 170, а также Методическими пособиями по содержанию и ремонту жилищного фонда
МДК 2-04.2004, утвержденными Госстроем России.

Собственники или уполномоченный ими орган (управляющая компания) обязаны контролировать само проведение и результат работ текущего ремонта, по необходимости привлекая специалистов Государственной жилищной инспекции.

После завершения ремонта подписывается акт приемки оказанных услуг и (или) выполненных работ по содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме. Стандартами управления многоквартирным домом, утвержденными Правила ми осуществления деятельности по управлению многоквартирными домами от 15.05.2013 № 416, предусмотрено участие представителей собственников помещений в многоквартирном доме в осуществлении контроля за качеством выполнения услуг и работ, в том числе при их приемке. При необходимости могут быть привлечены независимые эксперты.

 

Что делать, если по результатам выполненных работ  возникли разногласия между жильцами многоквартирного дома и управляющей организацией или подрядной организацией, осуществлявшей работы по текущему ремонту общего имущества, которые не могут быть устранены в условиях заключенного договора?

 

  Собственникам жилых помещений конкретного многоквартирного дома необходимо:   

- обратиться с письменным заявлением в управляющую организацию;

- направить заявление в Государственную жилищную инспекцию, а также в районную или городскую администрацию.

При отсутствии в течение месяца ответа от управляющей организации жильцы вправе направить соответствующее обращение в прокуратуру или суд.

Необходимо знать, если неправомерное бездействие управляющей организации по проведению текущего ремонта стало причиной порчи имущества проживающих в многоквартирном доме людей, они вправе оформить обращение в суд и потребовать взыскать с виновников убытки. Для обращения в судебные инстанции следует документально зарегистрировать и оценить понесенные убытки с привлечением экспертов.

Отметим, чтобы здание прослужило долго, а не стало ветхим и аварийным , и при этом было безопасным для тех, кто в нем проживает, текущий ремонт в многоквартирном доме должен проводиться систематически и своевременно. При этом, ответственность за необходимостью и осуществлением текущего ремонта лежит на собственниках жилых помещений многоквартирного дома.

 

Кто должен проводить ремонт подъезда многоквартирного дома?

 

Состояние подъездов во многих многоквартирных домах весьма плачевное. Между тем, содержание подъезда в должном состоянии входит в обязательный перечень работ, выполняемых управляющими организациями.

Часто управляющая организация отказывается проводить ремонт в подъезде многоквартирного дома, ссылаясь на то, что выполнение данных работ, согласно договору управления, не входит в ее обязанности и для проведения такого ремонта необходимо решение общего собрания собственников помещений дома, а также дополнительные денежные средства.

Однако, в соответствии с пунктом 3.2.2. Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда , утвержденных постановлением Госстроя Российской Федерации от   № 170, организация по обслуживанию жилищного фонда должна обеспечить не только требуемое санитарное состояние лестничных клеток, но и исправное состояние расположенных на них строительных конструкций, отопительных приборов и трубопроводов, нормативный а также температурно-влажностный режим на лестничных клетках.

Кроме того, согласно пункту 3.2.9. указанных Правил и норм, периодичность текущего ремонта подъездов должна быть соблюдена один раз в пять или три года в зависимости от классификации зданий и физического износа.

Отсутствие в договоре управления соответствующего пункта об обязанности управляющей компании производить ремонт подъезда, не освобождает последнюю от обязанности обеспечить благоприятные и безопасные условия проживания граждан.

Считаем целесообразным, жильцам многоквартирного дома при заключении договора управления обращать внимание на наличие пункта о проведении ремонта подъездов.

 

Кто несет ответственность за возникновение аварии в многоквартирном доме и каким образом эти убытки подлежат возмещению?

 

Жители многоквартирных домов сталкиваются с множеством бытовых проблем, которые наряду с неудобствами могут принести и определенные убытки: прорыв канализации, сетей водоснабжения, тепломагистрали, обрыв линий электропередачи и др.

Последствиями коммунальных аварий могут являться затопление жилых помещений, выход из строя бытовой техники, повреждение транспортных средств и т.п.. Весь причиненный в результате аварии вред подлежит возмещению виновным лицом в полном объеме. В большинстве случаев причиной аварийных ситуаций в многоквартирных домах является ненадлежащее обслуживание организацией, ответственной за содержание дома.

Однако, в случае возникновения аварии по причине неисправности сетей, оборудования, не входящих в состав общего имущества, ввиду ненадлежащей эксплуатации внутриквартирного имущества, ответственным лицом признается собственник соответствующего жилого или нежилого помещения.

В любом случае авария подлежит устранению исполнителем коммунальных услуг путем принятия заявки аварийно-диспетчерской службой и ее выполнения в установленные законом и договором сроки.

Управляющая организация привлекается к ответственности за возникновение аварии в случае неисполнения обязанностей по договору управления многоквартирным домом. Так, техническое обслуживание жилищного фонда включает работы по контролю за его состоянием, поддержанию в исправности, работоспособности, наладке и регулированию инженерных систем и т.д. Контроль за техническим состоянием осуществляется путем проведения плановых и внеплановых осмотров.

Органы государственного жилищного надзора в лице должностных лиц вправе привлекать управляющие организации к административной ответственности по статье 7.22 КоАП РФ - нарушение лицами, ответственными за содержание жилых домов и (или) жилых помещений, правил содержания и ремонта жилых домов и (или) жилых помещений. Размер штрафа для юридических лиц за некачественное содержание жилого дома и жилых помещений составляет от сорока до пятидесяти тысяч рублей.

К сожалению, чаще всего собственники жилых помещений вынуждены обращаться в суд. Помимо суммы убытков исполнитель, признанный виновным в причинении ущерба, должен возместить также и судебные расходы. Заявителям необходимо доказать нарушение договора управляющей организацией: несвоевременный ремонт и техническое обслуживание системы отопления и горячего водоснабжения, котельных, тепловых сетей, тепловых пунктов; контроль за состоянием инженерных систем, сетей водоснабжения, канализации и т.п.

 

Что необходимо знать жильцам для обращения в судебные инстанции?

 

Для обращения в суд с требованием о возмещении ущерба, причиненного в результате аварии, надо достоверно установить, а в дальнейшем доказать факт произошедшей аварии и вину управляющей организации. Для этого необходимо получить справку или иной документ в управляющей организации или у коммунальных служб, где будет отражен характер аварии, а также время по ее устранению. Кроме того, необходимо правильно оценить размер причиненного ущерба.

Считаем, что гражданам будет полезно знать - какие установлены предельные сроки устранения неисправностей при выполнении внепланового (непредвиденного) текущего ремонта отдельных частей жилых домов и их оборудования. Полностью с ними можно ознакомиться в приложении 2 к Постановлению Госстроя РФ от 27.09.2003 № 170 «Об утверждении Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда»). Мы приведем наиболее часто встречающиеся:

 

Неисправности конструктивных элементов и оборудования

Предельный срок выполнения ремонта

Протечки в отдельных местах кровли

1 сутки

Повреждения системы организованного водоотвода (водосточных труб, воронок, колен, отметов и пр., расстройство их креплений)

5 суток

Утрата связи отдельных кирпичей с кладкой наружных стен, угрожающая их выпадением

1 сутки (с немедленным ограждением опасной зоны)

Разбитые стекла и сорванные створки оконных переплетов, форточек, балконных дверных полотен

 

в зимнее время

1 сутки

в летнее время

3 суток

Дверные заполнения (входные двери в подъездах)

1 сутки

Отслоение штукатурки потолка или верхней части стены, угрожающее ее обрушению

5 суток (с немедленным принятием мер безопасности)

Нарушение связи наружной облицовки, а также лепных изделий, установленных на фасадах со стенами

Немедленное принятие мер безопасности

Протечки в перекрытиях, вызванные нарушением водонепроницаемости гидроизоляции полов в санузлах

3 суток

Течи в водопроводных кранах и в кранах сливных бачков при унитазах

1 сутки

Неисправности аварийного порядка трубопроводов и их сопряжений (с фитингами, арматурой и приборами водопровода, канализации, горячего водоснабжения, центрального отопления, газооборудования)

Немедленно

Неисправности мусоропроводов

1 сутки

Повреждение одного из кабелей, питающих жилой дом. Отключение системы питания жилых домов или силового электрооборудования

При наличии переключателей кабелей на входе в дом - в течение времени, необходимого для прибытия персонала, обслуживающего дом, но не более 2 часов

Неисправности во вводно-распределительном устройстве, связанные с заменой предохранителей, автоматических выключателей, рубильников

3 часа

Неисправности автоматов защиты стояков и питающих линий

3 часа

Неисправности аварийного порядка (короткое замыкание в элементах внутридомовой электрической сети и т.п.)

Немедленно

Неисправности в электроплите с выходом из строя одной конфорки и жарочного шкафа

3 суток

Неисправности в электроплите с отключением всей электроплиты

3 часа

Неисправности в системе освещения общедомовых помещений (с заменой ламп накаливания, люминесцентных ламп, выключателей и конструктивных элементов светильников)

7 суток

Неисправности лифта

Не более 1 суток

 

 
По теме
Дом с проблемами.jpg - Администрация г. Ростов на Дону В субботу, 27 января состоялась встреча главы администрации Пролетарского района города Ростова-на-Дону Егора Долматова с жителями многоквартирного дома по адресу пл.
29.01.2018
После 01.01.2012 года в муниципальном образовании «Октябрьский район» признан аварийным и подлежащим сносу многоквартирный жилой дом, расположенный по адресу: Ростовская область, Октябрьский район, п. Персиановский, ул.
29.01.2018
 
О проведении капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах на территории муниципального образования «Город Таганрог» в 2018 году В соответствии с частью 7 статьи 168 Жилищного кодекса Российской Федерации,
24.01.2018
О создании комиссии по согласованию актов приемки выполненных работ при проведении капитального ремонта в многоквартирных домах на территории г.
24.01.2018
 
21 января в подъезде одного из многоквартирных домов на ул. Московской молодой человек, уроженец Азова, избил мужчину, жителя этого дома, после чего выхватил из кармана потерпевшего мобильный телефон и убежал.
22.01.2018
ТСЖ „Удача“ потерпело фиаско - Shakhty.Su Председатель товарищества собственников двух корпусов дома №295 по улице Дачная в течение почти 2 лет собирал с жильцов деньги на содержание и текущий ремонт общего имущества ТСЖ.
19.01.2018
 
О капитальном ремонте общего имущества в многоквартирных домах в 2018 году В целях обеспечения своевременного проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах на территории муниципального образ
19.01.2018
В январе 2018 года вступили в силу изменения в Жилищный кодекс. В него были включены, в том числе и законодательные инициативы, подготовленные ГЖИ  Ростовской области.
18.01.2018
p1801-77 - Администрация г. Шахты Глава Администрации Игорь Медведев провел прием граждан. Задать вопрос и получить ответ пришли жители не только центральной части города, но и проживающие в поселках.
18.01.2018
 
 
В Батайске масштабно косят траву - Газета Вперёд Сейчас работы ведутся на улице Ленина - от городского парка до РДВСа. Косить траву в нашем городе начали на центральных улицах города.
24.09.2018 Газета Вперёд
Всего в субботнике, который состоялся 22 сентября на территории Советского района, приняли участие более 350 человек, задействовано 13 единиц спецтехники и вывезено 75 тонн мусора.
24.09.2018 Деловое сообщество
Губернатор Ростовской области Василий Голубев внес на рассмотрение Законодательного собрания РО законопроект о предоставлении компенсации расходов на уплату взносов на капремонт многоквартирных жилых домов более широкому
24.09.2018 Газета Вперёд
А в Новочеркасске расторгли контракт с ИП Черневским из-за нарушений при выполнении работ Предприниматель при усыплении животных использовал ветеринарный препарат «Детилин», запрещенный для эвтаназии как негуманный.
21.09.2018 Газета Вперёд
Очевидцы сообщают об одном пострадавшем, который с тяжелым ранением доставлен в больницу Ирина ЛЕНЕВСКАЯ В ночь с 23 на 24 сентября на Днепровском произошла массовая драка.
24.09.2018 Комсомольская правда
«Комсомолка» разыскала одну из жертв изверга, которой удалось спастись [видео] Анна СВЕТЛАКОВА «Комсомолка» уже рассказывала про мажора из Петербурга,
20.09.2018 Комсомольская правда
В детском саду №28 Батайска открылся музей значков. 200 штук времен СССР стали основой выставки - Газета Вперёд Дети смогли изучать историю Олимпийских игр, они также узнали о символах и атрибутах мероприятия 21 сентября в детском саду  №28 «Изумрудный город» в группе №11 открыли мини-музей значков и выставку первой коллекции «
24.09.2018 Газета Вперёд
"БАТИКСФЕРА" - Музей ИЗО Период работы выставки:  с 5 октября по 29 октября 2018 года Выставка "БАТИКСФЕРА" представлена замечательными произведениями художников Веры Шепиловой и Марины Головановой, работающих в технике батик.
24.09.2018 Музей ИЗО
Скульптура не появится на праздновании 249-го дня рождения города, как об этом сообщалось ранее Об этом рассказал Сергей Исаков, заслуженный художник России, академик Российской академии художеств.
24.09.2018 Газета Вперёд
Как поедут автобусы с ноября: более 25 маршрутов в Ростове сменят перевозчиков - Деловое сообщество Узнали, где будут работать новые компании, где будут самые старые автобусы и какие маршруты начнут работу на улице Красноармейской К настоящему времени известны итоги проведения практически всех конкурсов на обслужива
24.09.2018 Деловое сообщество
В субботу, 22 сентября, временно приостановлены занятия в школе № 25. Это необходимая мера безопасности в связи с дезинфекцией помещений вирулицидными препаратами, которая проводится в отсутствие учеников.
24.09.2018 Администрация г. Таганрога