Расти, Ростов: не грозит ли городу перенасыщение новыми квартирами

Фото: z83.d.sdska.ru
Ростовская область – на шестом месте по строительству жилья в общероссийском рейтинге. За первые шесть месяцев года у нас введено в эксплуатацию более миллиона квадратных метров – это больше 13 тысяч квартир. И почти на 4% больше, чем за аналогичный период прошлого года. При этом в Ростове сейчас не продано около 20 тысяч квартир в новостройках.

Цены в штиле и квадраты в росте

Несмотря на обилие предложения на первичном рынке, цены на жилье в новостройках практически не растут и не снижаются.

– Сегодня цены на первичном рынке Ростова стабильны, – утверждает генеральный директор компании MACON Realty Group Илья Володько. – От необходимости их снижения рынок удержал дефицит, который имел место довольно длительно время. В дальнейшем, если объем строительства продолжит расти столь же высокими темпами, то конкуренция заставит девелоперов снижать цены. Если темпы прироста новых проектов замедлятся в среднесрочной перспективе, то застройщики смогут сохранять уровень цен на текущей отметке.

Если в 2016 году средняя стоимость ростовского квадрата, по данным MACON Realty Group, составляла 55 460 рублей, то в первом и втором кварталах нынешнего года она равна 55 832 и 55 737 рублей соответственно. Цены на элитное жилье в донской столице выросли за год с 104 696 до 105 004 рублей за кв.м. Экономкласс подешевел также незначительно – с 45 388 рублей за квадрат в прошлом году до 44 576 рублей в нынешнем.

Руководитель отдела маркетинга и аналитики компании «Дон-МТ» Галина Пивоварова отмечает незначительное падение цен во всех сегментах. По ее мнению, это связано с тем, что в городе появились новые застройщики.

Стоимость квадрата в июне на первичном рынке Ростова

ЗЖМ

44,5

СЖМ

45,7

Нахичевань

51

Центр

56

– Самый большой прирост предложения в июне отмечен в Нахичевани – 78%. Это связано с продажей квартир в микрорайоне «Красный Аксай». На 55% предложение выросло в ЗЖМ, там строят «Девелопмент-Юг» и «Магистрат-Дон». Львиная доля нового жилья – 74% – приходится на экономкласс, – поясняет она.

В топ самых активных застройщиков, по данным риелтора, входят «ВКБ-Новостройки» (микрорайоны «Суворовский», «Платовский») со 120 тысячами кв.м, выстроенных в июне. На втором месте «Магистрат-Дон», построивший 104 тысячи квадратов, на третьем – «ЮгСтройИнвест» (95 тысяч кв.м за июнь). В пятерке лидеров и ростовские застройщики – «СК 10» и «Комстрой».

Есть куда расти

Даже если не опираться на цифры, в городе и визуально очень много новостроек, но будет ли востребовано это жилье?

– В краткосрочной перспективе я не вижу проблем с реализацией недвижимости с удачными планировками и продуманной инфраструктурой. Новое жилье всегда будет востребовано, квартиры стареют, у людей увеличивается состав семьи, растут доход и потребности – всегда есть повод для расширения или покупки новой квартиры, – считает директор ООО «Объединение застройщиков» Валерий Мироненко.

Согласно исследованиям консалтинговой компании MACON Realty Group, активный рост объема строительства в Ростове начался с середины 2016 года.

– Чтобы определить, есть профицит нового жилья на ростовском рынке или нет, нужно сравнить этот объем с аналогичным значением других регионов, – считает генеральный директор компании Илья Володько. – Показатель объема строительства на одного ростовчанина равен 1,3 кв.м. В Новосибирске – 2 кв.м строительства на одного горожанина, в Екатеринбурге – 1,3 кв.м, в Перми – 1,1 кв.м. В целом для средних и крупных городов РФ этот показатель составляет 1-2 кв.м на человека, что говорит о средней девелоперской активности ростовчан. Если сравнить объем строительства Ростова и соседнего Краснодара, в котором на одного жителя приходится более 5 кв.м возводимого жилья, то становится ясно, что Ростову еще есть куда расти.

Как пояснил эксперт, только на основании показателя объема строительства говорить о наличии переизбытка не вполне корректно. Для этого целесообразно рассмотреть число непроданных квартир. По подсчетам компании, на конец II квартала нынешнего года в остатке объектов первичного рынка (как строящихся, так и сданных) в Ростове находится 20,6 тысячи квартир. В сравнении с началом 2016 года их число выросло в 1,4 раза. Но, как отмечает Илья Володько, прослеживается и рост числа сделок. Если за весь прошлый год их было 11,1 тысячи, то только в первом полугодие 2017 года зафиксировано 6,3 тысячи сделок. Это в 2,6 раза выше аналогичного периода прошлого года.

– Такой рост стал возможен благодаря выходу на рынок проектов, наиболее соответствующих потребительским предпочтениям в аспектах стоимости, расположения и социальной инфраструктуры, – уточняет эксперт.

Бизнес в центре или эконом на окраине

Соотношение сил спроса и предложения зависит от многих факторов, а не только от объемов строительства. На ситуацию влияют и общая экономическая ситуация в стране, ставки по ипотеке, место застройки, считает генеральный директор концерна «Единство» Валентина Полевиченко.

– Надо помнить и про сегментацию рынка по классам жилья. В каждом из них будут свои особенности. Можно сказать, что сейчас рынок близок к насыщению практически во всех сегментах. Особняком стоит сегмент премимум-класса и выше. Здесь предложение весьма ограничено и это логично: таких объектов не может быть много, поскольку участки исключительного качества тоже редкость, – отмечает эксперт.

По мнению Валентины Полевиченко, в сегментах бизнес- и премиум-класса сейчас особенно важны качественные характеристики объектов. Именно они вышли на первый план.

– Если в объекте все продумано и сделано правильно именно для нужной категории потребителей и с учетом специфики места, то квартиры будут востребованы рынком. И, напротив, любые ошибки девелоперу придется компенсировать ценой, – отмечает застройщик.

Стоит отметить, что сейчас в городе немало застройщиков, которые готовы «компенсировать ценой» не столь интересное расположение объекта. Премиум и бизнес – не такой ходовой товар, не все могут и готовы за него платить. Недорогие же квартиры всегда актуальны.

– Опираясь на 25-летний такой опыт, наши аналитики полагают, что бюджетное жилье, которое строит компания, будет востребовано. У нас большие планы по освоению территории – в микрорайоне «Платовский» будет построено еще 18 домов (сейчас их четыре. – Прим. авт. ), в «Суворовском» появится до 200 домов (сроки застройщик пока не уточняет. – Прим. авт. ). Бюджетное жилье с отделкой в перспективных районах в Ростове сегодня очень востребовано. Учитывая, что большая часть квартир приобретается в ипотеку, горожане часто предпочитают купить квартиру, в которую можно сразу въехать, а не оплачивать одновременно ипотеку, ремонт и аренду, – считает руководитель фирменного центра продаж «Ростовский» ООО «ВКБ-Новостройки» Александра Кравченко.

Вошедшие в регион в последние годы «иногородние» застройщики берут объемами, интересными планировками, ценой. Но у новых микрорайонов есть и минусы, считают некоторые эксперты.

– Не всегда у пришлых застройщиков все в порядке с инфраструктурой, с доступом в микрорайон, – уточняет Валерий Мироненко. – Как риелтор (эксперт – руководитель агентства недвижимости. – Прим. авт. ) могу сказать, что микрорайоны у ростовчан не так популярны. Народ сомневается, ведь есть проблемы со школами, детскими садами. Они запланированы, но сколько их придется ждать? Иногда нет нормальных транспортных развязок, их обещают сделать, но тоже в перспективе. На мой взгляд, местные застройщики подходят к возведению новостроек с большим знанием местного рынка. Они строят локально, но их проекты находятся рядом с образовательными, учреждениями, магазинами, поликлиниками, остановками.

Тот же «Платовский» часто упрекают в транспортных и дорожных проблемах. В микрорайон ведет ул. Орская, которая может не справиться с возросшим потоком транспорта. Но, к чести застройщика, ситуация не брошена на самотек.

– За счет застройщика в «Платовском» установлен остановочный комплекс, теперь конечная остановка некоторых маршрутов начинается с микрорайона. Что касается дорожной доступности, то была реконструирована дорога по ул. Орской, планируется реконструкция выезда через дельту Ростовского моря, – перечисляет Александра Кравченко.

Стоит вспомнить о том, что проблемы с транспортной и дорожной инфраструктурой, а также со строительством школ и садиков, были в свое время и завоевавших сегодня популярность в городе «Левенцовском» и «Суворовском» микрорайонах. Зато вряд ли такие проблемы будут у микрорайона «Красный Аксай», который расположен в Нахичевани. К новому городскому кварталу ведет несколько подъездов, к тому же прямо к микрорайону перенесут остановку общественного транспорта. Первый дом сдается в эксплуатацию поздней осенью, однако первый садик уже выстроен. Зато и цены в «Красном Аксае», квартиры которого позиционируются на уровне комфорт- и бизнес-класса, несколько выше.

Как полагает Валерий Мироненко, присутствие на первичном рынке «варягов» способствует здоровой конкуренции. Застройщики, борясь за покупателя, не задирают цены, больше внимания уделяют качеству жилья и планировочным решениям.

Ульяна Алфеева
 
По теме
Где в Батайске людям жить хорошо? - Газета Вперёд Рассуждали простые жители, корреспонденты «Вперёд», власти и застройщики Довольно много микрорайонов, коттеджных поселков, отдельно стоящих домов сейчас строится в нашем городе.
08.09.2017
 
Участники встречи на стройке - DonNews.Ru В микрорайоне «Красный Аксай» продано уже более 1300 квартир В преддверии Дня строителя ведущие специалисты и генеральный директор ГК «ЮгСтройИнвест» Юрий Иванов встретились более чем с 20 журналистами ведущих ростовс
11.08.2017
 
Житель Новочеркасска погиб, вытащив 7-летнего мальчика из воды Илья БОГОМОЛОВ 21 июня в 10 часов утра в Новочеркасске Ростовской области простятся с Артемом Ракитовым, 17-летним парнем, который утонул,
20.06.2018 Комсомольская правда
В стране знаний и открытий - Центральная библиотечная система Ростова-на-Дону Экскурсия «В страну знаний, открытий, дерзаний» для ребят из пришкольного лагеря школы № 105  состоялась в библиотеке имени А.И.
21.06.2018 Центральная библиотечная система Ростова-на-Дону
Книжка вслух - Центральная библиотечная система Ростова-на-Дону Цикл мероприятий «Время читать!» в рамках проекта «Книжка вслух» в библиотеке имени А.И.
21.06.2018 Центральная библиотечная система Ростова-на-Дону
монте верде.jpg - Ростовский музей краеведения Дорогие друзья! Пришло время открыто объявить о том сюрпризе, который мы готовим для вас в конце этого концертного сезона!
21.06.2018 Ростовский музей краеведения
Всего в культурно-развлекательных мероприятиях на Дону примут участие около шести тысяч артистов, более 500 творческих коллективов, в рамках культурной программы пройдет более 1,6 тысячи мероприятий.
19.06.2018 Шахтинские известия
Кто-то до сих пор на гребне популярности, а кто-то забыт и никому не нужен Юлия МАЗУР Когда-то мы смотрели их клипы по музыкальным каналам каждый день по тысяче раз.
19.06.2018 Комсомольская правда
p2006_58 - Администрация г. Шахты 17 июня, танцоры Центра современной хореографии «Империя Танца» приняли участие в фестивале открытия фан-зоны на Театральной площади в ростове-на-Дону,
20.06.2018 Администрация г. Шахты
Футбол - великая игра - Центральная библиотечная система Ростова-на-Дону В читальном зале Центральной городской библиотеки имени М. Горького представлена книжная выставка «Чемпионат мира по футболу-2018» , который проходит в нашем городе Ростове-на-Дону.
19.06.2018 Центральная библиотечная система Ростова-на-Дону
yana_chu - Комсомольская правда Как болели звезды за наших футболистов, выигравших у Египта 3:1 [видео] Елена БОДУЭН Страна в едином порыве поддерживает сборную России на чемпионате мира по футболу.
21.06.2018 Комсомольская правда
Корреспондент «КП», пользуясь грандиозным наплывом туристов, вышел на тропу любви Павел КЛОКОВ kp_ru_msk Большие мероприятия издавна помогали нашей стране улучшать демографическую ситуацию.
21.06.2018 Комсомольская правда
Наши футболисты одержали триумфальную победу, выиграв со счетом 3:1 Кирилл СЕРОВ Андрей ВДОВИН Еще пару недель назад эту команду считали никчемной бандой миллионеров, уставшей от футбола и от самих себя.
20.06.2018 Комсомольская правда
В этот день в городе ожидается больше всего болельщиков  Матч Южная Корея – Мексика, который состоится на поле стадиона «Ростов-Арена» в предстоящую субботу, 23 июня,
21.06.2018 Деловое сообщество
Однако жителям двух подъездов горевшего общежития разрешили вернуться домой На территории около общежития в районе фан-зоны ЧМ-2018, где вечером 19 июня случился пожар, введен локальный режим ЧС.
20.06.2018 Панорама